一、房屋质量安全鉴定之必要性
房屋质量安全鉴定在多个方面都具有至关重要的意义。
对于确保房屋安全而言，房子在投入使用后，会受到各种有形和无形的损害。据统计，在我国，由于缺乏对住宅的定期保护，很多房屋在功能严重枯竭时才进行检测鉴定，导致使用年限缩短，维护成本大大增加。通过定期的房屋质量安全鉴定，可以及时发现房屋结构损伤、材料老化等问题，在正确使用的前提下，合理保护房屋，确保其各部分处于正常安全状态，防患于未然。
在防灾减灾方面，房屋遭受自然灾害或火灾侵袭后，结构会受到不同程度的破坏。例如，地震后部分老旧房屋可能出现裂缝等损害现象，而经过专业检测鉴定的房屋大多完好无损。对受损房屋进行鉴定，能确认其是否符合安全使用条件，及时采取保护和加固措施，增强房屋抵御突发灾害的能力，减少人员和财产损失。
推进城市危房改造中，房屋质量安全鉴定bukehuoque。上世纪砖木结构房屋大多已成为危房，通过鉴定可以尽早发现安全隐患，及时采取措施消除风险，Zui大限度减少房屋倒塌和人员财产损失。还能摸清危旧房的结构类型、用途和分布情况，为有计划、有重点的更新改造提供依据。
Zui后，在规范房屋装修方面，对于拆除结构、明显增加房屋载荷的装修，必须进行房屋质量安全鉴定。近年来，房屋拆改结构、改变用途经商办企业以及住宅二次装修中盲目增加荷载的情况越来越多，由此引发的事故也日益增多。严格审批触及拆除改造主体结构、明显增加荷载的装修方案，进行房屋质量安全鉴定，能保障装修后房屋的使用安全，防止各类事故发生。
二、鉴定流程全知晓
（一）受理委托
房屋安全鉴定的受理范围主要包括已建成验收并正式交付使用的房屋，具体如下：一是达到规定使用年限的房屋；二是公共场所 5年未作安全鉴定的；三是由于行为人（含单位）任意拆改房屋主体结构，或明显加大房屋荷载，或附加建（构）筑物而影响结构构件、设备损坏的房屋；四是因毗邻建筑深基坑施工、兴建、扩建、加层而损坏的房屋；五是改变房屋用途，危及房屋安全的；六是发生自然灾害、火灾事故和出现其他不安全因素，危及房屋安全的。各鉴定单位应按所取得zizhi等级规定的受理范围进行受理。
查验委托人下列合法证件之一并复印归档：房屋所有权证、住房租约或凭证、买卖、交换、zhuanrang、赠与、分割的契证或公证书、仲裁或审判机关已经发生法律效力的裁定或判决文书。
指导委托人填写《房屋安全鉴定委托书》，与委托人约定现场查勘日期，并交待准备事项。
鉴定收费方面，凡委托鉴定的房屋均按收费标准预收房屋安全鉴定费，由委托人缴纳。鉴定为危房的，该费用由责任人承担。鉴定费由市、区房屋安全鉴定站收取，一般按栋和建筑面积计收，具体收费标准因地区而异。
（二）初始调查
按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有《房屋安全鉴定作业证》的鉴定人员（不少于两名，其中应有结构工程师一名）承担鉴定工作。
向委托人调查被鉴定房屋的历史和现状，使用、维修、改建及其他有关情况，收集和查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料。
制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具，仪器等。
（三）现场查勘
查勘工作应本着先室外（包括地下设施，相邻建筑的相互关系）后室内，先下层后上层，按地基基础、墙、柱、梁、板、屋架、屋面逐层、逐间、逐项检查。
对鉴定委托中提出和初始调查中确定的重点检查项目，应仔细查勘。
绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位、损坏程度及数量。
（四）检测验算
在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。主要检测项目有：沉降量、位移量、倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深），砌体、钢筋混凝土、砂浆强度等。对于需具备检测zizhi的检测项目（如混凝土强度的超声回弹检测或取芯采样检测），应另委托专业检测机构进行检测。
必要时应有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行结构复核验算。
将检测和复算的数据资料分析整理汇列成文字图表，对检测结果的描述要准确具体。
（五）鉴定评级
对初始调查、现场查勘、检测、验算获得的数据资料进行全面分析，综合评定，对照部颁《危险房屋鉴定标准》或《房屋完损等级标准（试行本）》及有关规范、标准，确定房屋的危险程度或损坏等级。
危险房屋的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面并结合房屋的历史状态、环境影响以及发展趋势，全面分析、综合判断。
按判定的鉴定结论，提出原则性的处理建议。
（六）出具报告
《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经主管部门负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章”方可生效。
鉴定报告按市房产局统一的撰写要求，采用 A4 幅面，微机制作。
鉴定报告以栋为单位编写（即每一栋就应写一份鉴定报告），一式四份（鉴定单位及主管机关各一份，委托人或委托单位两份），涉及房屋损坏纠纷的鉴定报告应报市房产局备案。
从委托鉴定之日到鉴定报告送达委托人，一般不超过 20 日。
（七）资料归档
凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料：鉴定委托书、调查记录、勘查记录、检测记录、照片、图表、录像片、鉴定报告副本等由市、区鉴定主管部门按职责范围整理归档。
资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。鉴定单位应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。
三、鉴定方法大盘点
（一）传统经验鉴定法
传统经验鉴定法主要是以有关的鉴定标准为依据，依靠有经验的检测鉴定人员进行现场检测和必要的复核计算，凭个人的知识和经验给出评定结果。20世纪 60 至 90年代我国较为普遍采用这种方法。该方法现场观察检测较为简单，大多不使用现代检测技术手段，其分析判断结果有时受鉴定人认知和技术水平的影响，难以做到准确无误，容易产生错判或漏判。且鉴定多以定性分析判断为主，缺少科学的定量分析评价方法的程序，故在工程处理方案上一般偏于保守。对于结构简单，以及加固维修投资不大的房屋进行鉴定仍然是可行的，因为房屋鉴定、维修、管理的专业技术人员一般对管理的房屋的建造与使用情况比较熟悉，且鉴定程序简单、成本低。
（二）房屋可靠性鉴定法
房屋可靠性鉴定法运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定。具体来说，该方法用结构的失效概率来定义结构的可靠概率，用与结构失效相对应的可靠指标来度量结构的可靠概率，并建立了结构可靠概率与结构极限状态方程之间的数学关系。在计算可靠度指标时考虑了基本变量的概率分布类型，并采用了线性化的近似手段。结构构件本身的失效程度按结构力学、材料力学和各种结构的专业基础理论计算。目前我国适用的鉴定标准有民用建筑可靠性鉴定标准GB50292—1999 和工业建筑可靠性鉴定标准 GB50144—2008，这两个标准只考虑了房屋的安全性和适用性。
（三）实用鉴定法
实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上发展起来的一种较科学的鉴定方法。它克服了经验鉴定法的缺点，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。实用鉴定法在初步调查、分析损坏原因的基础上，列出调查项目、检测内容和结构实验方法的要求，建立一套完整描述房屋状况的模式和表格。一般要有两次以上的调查分析、检测试验、逐项评定等程序，给出一个比较准确的房屋安全鉴定结论。
（四）房屋完损鉴定评级法
房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。其中，危险房是根据《危险房屋鉴定标准》JGJ125—99(2004 年版)给定危险构件、危险房屋界限确定的，其他四类是按《房屋完损等级评定标准》评定的。目前，房屋完损等级的评定过程基本是定性的描述，无定量的界定。损坏程度的描述用词为“稍有”、“少量”、“较多”、“轻度”、“明显”、“严重”等比较含煳的词汇，故只能对房屋的完损状况做粗略的定性评定，评定结论或多或少的带有主观性和随意性。