一、鉴定标准：明确房屋安全等级
我国不同地区对于房屋安全鉴定等级的划分标准虽略有差异，但总体较为统一。一般分为 A、B、C、D 级或Asu、Bsu、Csu、Dsu 四级。
A 级（Asu）房屋结构承载力能满足正常使用要求，没有腐朽和危险点，房屋结构安全。例如中牟县规定 A级的房子安全性能zuihao，高台县也指出 Asu 级为完好房屋。
B 级（Bsu）结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构。如中牟县表示 B级房子虽有危险状态存在但不影响使用，比较安全。
C 级（Csu）部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情。例如被鉴定为 Csu级别的危房是被限制使用的，因为存在局部承重结构不符合要求等问题。
D 级（Dsu）承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。中牟县明确指出 D级房屋整体出现险情，高台县也将 Dsu 级定义为危险房屋五级中的严重损坏、危险房屋级别。
不同的等级划分有助于准确评估房屋的安全状况，为后续的维修、加固或拆除等决策提供科学依据。
二、鉴定流程：科学严谨保安全
（一）申请条件
房屋在以下情况下需要进行安全鉴定：
在房屋建筑上设置高耸物、搁置物或者悬挂物的，属于拆改房屋结构、明显加大房屋荷载或者在楼顶设置广告牌等高耸物的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋安全鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可设置。
严重损坏的房屋一般不得装饰装修。确需装饰装修的，应当先进行房屋鉴定，并采取修缮加固措施，达到居住和使用安全条件后，方可进行装饰装修。
非住宅房屋装修涉及拆改房屋结构、明显加大房屋载荷的，应当由原房屋设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，经房屋质量鉴定机构鉴定符合安全条件后，方可施工。
原有房屋改为公共娱乐场所或生产经营用房的，经营者应当向房屋质量鉴定机构申请房屋鉴定。
因发生自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的，房屋所有人应当及时向房屋安全鉴定机构申请房屋鉴定。
兴建大型建筑或者有桩基、地下建筑物和构筑物等建设项目的，建设单位应当在开工前向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋鉴定，并按照规定采取安全保护措施。
（二）程序步骤
房屋安全鉴定按受理申请、初始调查、现场查勘、检测验算、鉴定评级、出具报告、资料归档七道程序进行。
受理申请：鉴定人员接到房屋安全鉴定任务后，按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有房屋安全鉴定作业证的鉴定人员（不少于两名，其中应有工程师一名）承担鉴定工作。
初始调查：向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好调查记录；查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料；制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具仪器等。
现场查勘：依照先室外（包括地下设施、相邻建筑的相互关系）后室内、先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查；对鉴定申请中提出和初始调查中确定的重点项目进行重点、详细查勘；绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位及损坏程度和数量。
检测验算：在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。检测的主要项目有：倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深）及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验；有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算；将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表；出具检测结果。对检测结果的描述要准确具体。
鉴定评级：对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析，对照部颁房屋完损等级标准，确定房屋的损坏等级；如定为危险房屋，则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）判定危险范围；危险范围的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状况、现状经及发展趋势，进行全面分析、综合判断；按判定危险范围，提出原则性的处理建议。
出具报告：《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经负责人审签同意后，加盖 “房屋安全鉴定专用章”方可生效；鉴定报告统一采用微机制作；鉴定报告以栋为单位编写（即每一栋就写一份鉴定报告），一式四份（鉴定单位及主管机关各一份，申请人或单位两份）。房屋损坏纠纷鉴定报告应报县房管局备案。
资料归档：从申请鉴定之日到鉴定文书送达申请人，一般不超过 20 日。
（三）特殊情况处理
房屋损坏纠纷鉴定流程：鉴定目的一般由与房屋损坏的相关方提出，主要是鉴定房屋损坏程度和造成损坏的原因及责任，有时需要确定房屋结构的安全度。进行初步调查，根据检测鉴定项目规模的大小和复杂难易程度，组成专项鉴定小组或专家鉴定组。向与房屋损坏有关的各方了解房屋的建造和使用历史，房屋损坏的时间和过程，调查造成房屋损坏的相关因素，勘测影响房屋结构变形的周边地质地况。查找原设计图、竣工图等有关原始资料并与实物核对、检查和分析。进行检查、检测和模拟试验，包括检查和纪录房屋倾斜及结构裂缝等损坏现状；检查房屋的结构布置、支撑系统、结构构件、结构构造和连接构造；检查地基或基础，必要时要开挖检查、勘探或进行试验；调查结构上的荷载、荷载效应及作用效应组合，必要时进行实测统计；现场和实验室检测结构材料性能及几何参数；必要时进行房屋损坏过程的现场模拟检测或结构试验。接着进行计算、分析和论证，根据现场的检查记录、结构检测的数据及现场模拟检测或结构试验的结果，进行房屋整体结构和单个构件损坏情况的对比，承载力的计算，分析损坏原因，提出鉴定结论，必要时请专家进行论证。对于在对比、计算、分析和论证阶段发现的问题、缺少的数据，须进行有针对性的数据补充检测。Zui后出具检测鉴定报告，报告中现场检测的内容必须详尽、细致、完善，须将所有检查到的房屋损坏情况和结构检测数据详细写明，并附损坏示意图和照片；损坏原因分析必须详细准确，必须有计算、分析的过程和结果；检测鉴定结论必须具有充分可靠的依据，结论要明确，不能含糊不清，模棱两可，更不能没有依据就下结论。
施工前后鉴定流程：施工前房屋安全鉴定内容包括对房屋结构类型、建筑层数、房屋地址、建造年代、房屋朝向、房屋产权人、房屋使用人、房屋装修概况及房屋用途进行描述；用裂缝测宽仪及钢卷尺对房屋的地基基础、上部结构、围护结构、建筑装修及建筑设备进行外观检查、测量，并对部分典型构件裂缝及损坏现状进行标记、拍照及登记；采用高精度经纬仪或线锤对该房屋转角部位竖向构件倾斜率或偏移比值进行测量，分析房屋是否出现倾斜现象；根据现场检查、检测结果，依照《房屋完损等级评定标准》对房屋的完损等级做出评定，对不满足安全性要求的房屋构件提出可靠的处理建议。施工中或施工后安全鉴定方案包括较施工前鉴定结果，对房屋结构构件出现的新增损坏情况以及原有损坏变化情况进行检查及拍照记录；较施工前鉴定结果对房屋部分竖向构件垂直度及倾斜率进行检测，并与施工前测量值进行比较，结合建筑物的沉降观察报告分析房屋是否出现异常情况；根据现场检查、检测结果，依照《房屋完损等级评定标准》对该房屋的完损等级做出评定，对不满足安全性要求的房屋构件提出可靠的处理建议；分析工程施工对房屋的影响程度及明确房屋损坏责任。
灾害后鉴定流程：房屋在灾害（台风、雷击、雪灾、地震、火灾、爆炸、白蚁侵蚀、化学品腐蚀、汽车撞击等）后需要进行结构安全性、可靠性，构件承载力的检测、安全鉴定。以火灾后鉴定为例，鉴定内容包括结构整体体系分析，对建筑物受灾后的整体结构体系、传力系统进行检查和分析，以判断建筑物受损后结构体系是否安全；混凝土构件外观检查，采用外观观察及锤击回声的方法对构件表面颜色、爆裂剥落、开裂、露筋、声音等情况进行普查，并判定构件表面过火温度；结构构件变形检查，根据现场过火范围，对该房屋上部结构整体的变形进行检测；裂缝检查，采用观察法对受火灾影响较大的柱、钢梁构件中存在的裂缝分布及开展情况进行普查；混凝土强度检测，采用钻芯法对混凝土强度进行随机抽检；碳化深度检测，对受火灾较为严重的柱构件的碳化深度进行检测；截面尺寸检测，随机抽检各主要构件的截面尺寸；配筋量检测，抽取一定数量的承重构件进行配筋情况抽检；围护系统检查，检查建筑物过火后内外墙体、圈梁、装饰吊顶、屋顶女儿墙、天沟、雨蓬、门窗等围护构件的受损情况；依照《火灾后建筑结构鉴定标准》对房屋结构安全性检测做出评定，对不满足安全性要求的房屋构件提出可靠的处理建议。
三、鉴定方法：多管齐下识隐患
（一）检测技术
强度检测技术：检测混凝土的强度指标可应用取芯法，检测其抗压强度，取样需具有代表性。例如在一些大型建筑工程中，为确保混凝土结构的强度符合设计要求，会采用取芯法进行强度检测。通过从混凝土结构中钻取芯样，在实验室进行抗压强度测试，可以较为准确地了解混凝土的实际强度情况。
裂缝检测技术：需要应用裂缝观测仪、超声波测试仪等对结构裂缝进行分析，在分析结束后进行统计与归类，判断全部裂缝的规格，根据实际情况进行计算，以此分析发展趋势。一般来说，当房屋出现裂缝时，专业的检测人员会使用裂缝观测仪对裂缝的宽度、长度和深度进行测量，并结合超声波测试仪等设备，检测裂缝的内部情况，判断裂缝对房屋结构安全性的影响程度。
变形检测技术：房屋在使用过程当中会因为荷载而出现变形，从而影响其安全性，该技术主要对倾斜、下降等问题进行检测，通过精准测量分析房屋当前的性能。例如，使用高精度的测量仪器对房屋的倾斜角度进行测量，当倾斜角度超过一定标准时，就需要对房屋进行的安全鉴定和处理。对房屋的沉降情况进行监测，也是变形检测技术的重要内容之一。
对钢筋的锈蚀检测：检测可以凿开混凝土判断钢筋的锈蚀情况，是当前结构检测的重要组成部分，需要根据实际情况进行分析。钢筋锈蚀会严重影响房屋的结构安全性，通过凿开混凝土观察钢筋的锈蚀程度，可以为房屋的安全鉴定提供重要依据。在实际检测中，还可以结合电化学方法等对钢筋的锈蚀情况进行更准确的检测。
（二）常见方法
经验鉴定法：根据建设经验集合相应的规范，对当前情况进行判断与分析，不同人员的评价和判断有所不同，但方法便捷。这种方法在一些小型建筑或老旧房屋的安全鉴定中较为常见，凭借鉴定人员的经验和对相关规范的熟悉程度进行判断。由于不同人员的经验和认知存在差异，可能会导致评定结果具有一定的主观性和随意性。
实用鉴定法：该方法需要利用监测技术以及检测手段进行评价，并根据参数列出各项指标情况，可以准确反映房屋结构的真实状态，现已被广泛应用。实用鉴定法结合了先进的检测技术和设备，通过对房屋结构的各项参数进行测量和分析，能够较为准确地评估房屋的安全状况。例如，在对结构材料强度等有关力学参数的检测中，一定采用实测值，并经过统计分析后才用于结构的分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议。此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。
概率鉴定法：这种方法的理念十分的先进，可以根据概率分析出安全事故的可能性大小，但仍然处于理论层面，且应用存在局限性。概率鉴定法基于概率论和数理统计原理，对房屋的可靠度进行鉴定。由于目前该方法在实际应用中还存在一些技术难题和不确定性，在实际的房屋安全鉴定中应用较少。
（三）类型及方法
房屋安全性鉴定检测对象：主要为上世纪 50年代以后建造的房屋，属于常规的安全鉴定检查，也是房屋安全类型中Zui常见的一种。鉴定的复杂程度根据现场实际情况来确定，此类型房屋往往受使用环境的因素而影响。
房屋正常使用性鉴定：该类型房屋鉴定侧重考虑是否影响使用人正常的使用性，比如装饰装修破损、漏水、空鼓等现象等。而查勘中更侧重于对图纸的复核，现场的实际环境。往往产权补登或者改变房屋使用功能等常进行此类型的房屋鉴定。
房屋改建结构的安全鉴定：此类型房屋主要为改造内部整体结构或者接建新房屋增大荷载等。鉴定的重点就是复核验算，检查其改造前和改造后对房屋整体是否产生了影响，是否满足规范的要求。
房屋构件的安全鉴定：此类型鉴定对局部某一单个构件进行安全鉴定，如房屋拆改的混凝土梁、板、柱等单个构件对于房屋的体系是否造成影响，其是否会有破坏发展的迹象等进行详细地查勘鉴定。
房屋安全突发事故紧急鉴定：由于地震、火灾、煤气爆炸、受外力影响等造成的房屋破坏需要鉴定人员第一时间根据现场实际情况判断出房屋严重受损的程度，并且结合相应的检测项目综合考虑该房屋是否为危房。此类型鉴定需要准备工作做得充分，能够随时进驻现场，有相应的应急救援方案和补救措施。
危险房屋及房屋完损鉴定：在参考规范时，《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）常适用于有一定体系，但材料不合理的房屋，例如年代久远的砖木结构房屋；《房屋完损等级评定标准》常适用于不规则、不形成体系的非标准房屋。故鉴定时应根据现场实际情况合理选择规范依据和鉴定方法。
司法房屋安全鉴定：此类型多发生于民事纠纷，由法院给予委托，需要当事人双方给予共同配合鉴定检测工作，特别是对于现场检测工作必须协商一致同意后方可进行，对于现场检测要进行工程质量检测。检测结果应该由当事人双方共同认可。
房屋抗震安全鉴定：受 2008年汶川地震对我国房屋的破坏造成的影响，近年来房屋抗震安全鉴定的比例逐年增加。近两年各种关于抗震内容的修订规范陆续执行，足以证明建设部对于抗震鉴定的重视度。在鉴定过程中混凝土结构和砌体结构占据很大的比例，对于结构性能和构造体系是鉴定查勘的关键。
施工周边房屋安全影响鉴定：该类型的房屋安全鉴定一般分为 3个阶段的鉴定，即初始查勘鉴定（施工前的房屋安全鉴定）、阶段性安全鉴定（施工过程中的房屋安全鉴定）以及终结安全鉴定（项目施工结束后，一般基坑施工到正负零）。根据施工的计划，实时进行跟踪鉴定和检测工作，发现问题及时预警。此类型鉴定往往涉及到百姓的民事纠纷，应妥善处理好建设单位、施工方、居民们的相互关系，必要时可以申请政府相关部门介入协商解决矛盾冲突。
房屋综合质量检测鉴定：房屋综合质量检测鉴定一般需要鉴定检测人员先根据现场实际情况来制定相应的检测方案。一般检测项目包括材料强度检测、钢筋配置检测、建筑变形检测、裂缝检测和其他检测。不同的结构形式其相应的结构检测方法也各有侧重，例如钢筋混凝土结构应侧重检测混凝土等级、钢筋配置、裂缝分布、混凝土耐久性等情况；砌体结构应侧重检测砌体强度、砂浆强度、构造措施和裂缝走向、墙体侵蚀等；钢结构应侧重检测整体、局部变形检测、焊缝无损探伤检测、截面尺寸及构造查勘的检测。对于地基基础和上部承重部分应分别鉴定检测。上部承重部分应充分考虑现场检测条件的适宜性来选择无损检测或者破损检测。以混凝土检测方法为例，目前我国常用混凝土强度检测方法。在混凝土强度检测中钻芯法是Zui接近于真实强度等级的方法，但由于需要破损检测，影响范围和施工量都相对较大，一般优先考虑超声回弹综合法，但遇到对检测的数值有争议或者司法鉴定时往往采用钻芯法。
四、鉴定重要性：守护安全意义大
（一）确保房屋安全
房屋在投入使用后，各种不同类型的房屋都会无时无刻地发生有形无形的损伤。如果房屋出现安全隐患和损伤没有及时进行维修，或者维修方式不当，房屋的可靠安全性会急剧下降，居住者可能面临各种意外隐患。通过房屋安全鉴定进行检查，能够在问题出现之前及时发现并解决，确保房屋居住使用安全。例如，定期对房屋进行安全鉴定，可以在正确使用的前提下，定时查看、判断房屋的状况，及时了解房屋本身的问题，并进行合理的保护，让房屋各部分处于正常、安全的状态。
（二）防灾减灾
房屋遭受地震、洪水等突发性自然灾害的侵袭后，结构会受到不同程度的损坏，很容易导致房屋结构不稳定等情况，不同程度的损伤都会导致房屋出现各种安全隐患，甚至可能不满足安全居住条件。通过房屋安全鉴定，可以确定房屋的受损程度是否符合安全使用需求，必要情况下采取排险解危对策。加强房屋质量的判断，能够及时保护受损房屋，增强房屋的抗灾能力。比如，在地震后，对房屋进行安全鉴定，可以确定房屋是否还能安全居住，对于受损严重的房屋及时进行处理，减少自然灾害对人员和财产造成的损失。
（三）推进城市危房改造
上个世纪五六十年代甚至解放前建造的房屋，各种简易结构的房屋现在还在应用，这种类型的房屋极具安全隐患，对于居住者会造成很大的生命危险。将这些房屋进行安全鉴定，判定房屋安全等级，可尽早发现安全隐患，及时采取排险解危措施，Zui大限度地减少房屋倒塌事件的发生及人员财产损失。并且可以查清危旧房的结构类型，推动危旧房相对集中的地区有计划、有重点的翻建、改造。据统计，通过房屋安全鉴定，能够有效推进城市旧房改造工程，每年可以减少大量因危房倒塌造成的事故。
（四）保障装修安全
任何房屋都是根据其预期使用功能科学设计和建造的，改变现有房屋的结构，增加楼层，扩大和重建或加大负荷，会导致原有结构构件的机械性能发生变化。如果在没有进行安全鉴定的情况下进行装修改造，都有可能导致房屋承载力不足，进而导致房屋在后续使用过程中出现裂缝、倾斜等损害的现象。充分发挥房屋安全鉴定的重要作用，严格审批涉及主体结构拆除和改造的装饰方案使用的安全性，并根据规定明显加大荷载，从而保证房屋装修后的安全使用，防止各类事故发生。例如，在住宅二次装修中，每年因为盲目装修导致的房屋安全事故不在少数，而通过房屋安全鉴定，可以有效避免这些事故的发生。