一、房屋概况
基本信息
位置与地址：详细记录房屋所在的地理位置，包括街道名称、门牌号、所在小区（如果有）以及周边标志性建筑等信息。
房屋类型与用途：说明房屋是住宅、商业用房、工业用房还是其他类型的建筑，以及其主要用途，如居住、办公、商铺、仓库等。
建筑面积与层数：提供房屋的建筑面积（按照国家相关规定计算），包括各个楼层的面积分布（如果是多层建筑）。注明房屋的层数，包括地上层数和地下层数。
建造时间与历史沿革：明确房屋的建造日期，如有改建、扩建或重大维修等情况，也要详细记录时间和具体内容。
结构类型与基础形式
结构类型：描述房屋的结构形式，常见的有砌体结构（如砖砌体、石砌体）、钢筋混凝土结构（框架结构、剪力墙结构、筒体结构等）、钢结构、木结构或者混合结构。详细说明结构的主要构件，如柱、梁、墙、板等的材料和布置方式。
基础形式：介绍房屋基础的类型，例如独立基础、条形基础、筏板基础、桩基础等，并简单描述基础的尺寸（长度、宽度、深度）和埋置情况。
二、检验目的
全面评估房屋的安全性，确定房屋结构是否稳固，是否存在安全隐患，保障居住者或使用者的生命财产安全。
检查房屋的使用功能是否满足要求，包括空间布局、防水、排水、保温、隔热、采光、通风等方面是否正常。
为房屋的交易、抵押、保险、维护、改造等提供科学的依据，确定房屋的实际价值和质量状况。
三、检验依据
国家及行业标准
《建筑结构检测技术标准》（GB/T 50344 - 2019）
《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292 - 2015）
《建筑抗震鉴定标准》（GB 50023 - 2009）（2009 年版）
《砌体结构设计规范》（GB 50003 - 2011）
《混凝土结构设计规范》（GB 50010 - 2010）（2015 年版）
《钢结构设计标准》（GB 50017 - 2017）
《建筑地基基础设计规范》（GB 50007 - 2011）
《住宅建筑规范》（GB 50368 - 2005）（相关部分）
《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300 - 2013）
设计文件及其他资料
房屋的原始设计图纸，包括建筑、结构、给排水、电气等图纸，如平面图、剖面图、节点详图、配筋图等。
施工记录，如材料检验报告、隐蔽工程记录、混凝土浇筑记录（对于混凝土结构房屋）、焊接记录（对于钢结构房屋）等。
房屋的使用记录，如维修记录、改造记录、灾害受损记录等。
四、检验内容与方法
（一）建筑外观检查
整体外观检查
内容：对房屋的外立面、屋面进行目视检查，观察房屋的整体形态是否正常，有无倾斜、下沉、裂缝等明显的外观缺陷。检查房屋的外立面装饰材料（如瓷砖、涂料、幕墙等）是否有脱落、空鼓、变色等情况。
方法：采用远距离观察和近距离检查相结合的方式。对于房屋的倾斜情况，可以在房屋的四个角或周边合适位置设置观测点，利用全站仪或经纬仪测量房屋顶部相对于底部的水平位移，计算倾斜率。对于外立面装饰材料的检查，通过敲击、观察等方式进行。
门窗检查
内容：检查门窗的开启是否灵活、关闭是否严密，门窗框是否变形、损坏，门窗玻璃是否完好，五金配件（如把手、合页、锁具等）是否齐全且功能正常。检查门窗的防水、气密、保温等性能是否符合要求。
方法：手动操作门窗，检查其开启和关闭情况。通过观察和触摸检查门窗框和玻璃的损坏情况。对于门窗的防水性能，可以在门窗周边喷水，观察室内是否有渗漏现象；气密性能可以通过烟雾测试或压力差测试来检查；保温性能可以使用热成像仪等设备进行检测（如果需要jingque检测）。
（二）结构检查
结构体系检查
内容：查阅设计图纸并结合现场勘查，核实房屋的结构形式和构件布置是否与设计一致。对于不同结构类型的房屋，重点检查相应的结构构件。例如，砌体结构检查墙体的厚度、砌筑方式、圈梁和构造柱的设置；钢筋混凝土结构检查柱、梁、板的截面尺寸、配筋情况（可通过钢筋探测仪检测）、混凝土强度等；钢结构检查钢柱、钢梁的截面尺寸、钢材型号、连接方式等。
方法：采用目视检查和测量工具相结合。对于构件的尺寸，使用钢尺、卡尺等工具进行测量；对于混凝土强度，可以采用回弹法、钻芯法等检测方法；对于钢材型号，可通过光谱分析等方法进行检测；对于连接方式，检查焊接质量（采用无损检测方法如超声波探伤、磁粉探伤等）或螺栓连接情况（检查螺栓紧固扭矩等）。
结构构件检查
裂缝检查：对房屋的结构构件（如墙体、柱、梁、板等）进行仔细检查，观察是否有裂缝出现。记录裂缝的位置（如在构件上的具体位置、距构件端部的距离等）、长度、宽度、深度（若可测量）、走向等信息。对于砌体结构墙体的裂缝，还要注意区分是受力裂缝还是非受力裂缝（如温度裂缝、沉降裂缝等）。
变形检查：测量结构构件的变形情况，如墙体的垂直度、柱的侧向位移、梁的挠度等。将测量结果与规范允许值进行比较，判断是否满足要求。例如，柱的侧向位移可以通过全站仪在两个相互垂直的方向上进行测量；梁的挠度可以在跨中及支座处设置测量点，通过水准仪测量高差来确定。
材料性能检查：根据房屋的结构类型，对主要结构材料进行性能检测。对于砌体结构，检测砖（或砌块）的抗压强度、砂浆的抗压强度和粘结强度；对于钢筋混凝土结构，检测混凝土的强度、碳化深度和钢筋的力学性能（如屈服强度、抗拉强度等）；对于钢结构，检测钢材的屈服强度、抗拉强度、伸长率、冲击韧性等力学性能指标以及钢材的化学成分是否符合设计要求。检测方法如前文所述，采用实验室试验、现场原位测试等多种方法相结合。
（三）防水与排水检查
屋面防水检查
内容：检查屋面防水层是否完好，有无渗漏、积水现象。观察屋面的排水坡度是否符合要求，排水口、天沟、檐沟等排水设施是否畅通无阻。
方法：在屋面进行全面检查，对于疑似渗漏部位可以进行泼水试验或蓄水试验（根据屋面形式和实际情况选择）。使用水平仪测量屋面排水坡度，清理排水口、天沟等设施，检查是否有杂物堵塞。
外墙防水检查
内容：检查外墙是否有渗漏现象，重点检查外墙的门窗周边、外墙与屋面交接处、外墙装饰线条等部位。检查外墙的防水构造（如防水层、保温层、饰面层等）是否完好。
方法：观察外墙表面是否有雨水渗漏痕迹，特别是在雨后进行检查效果更佳。对于可能存在渗漏隐患的部位，可以采用淋水试验，即在墙外一定距离处用水管喷水，观察室内墙面是否有渗漏。检查外墙防水构造时，可以通过局部拆除装饰层（在不影响房屋结构和外观的前提下）来查看内部构造情况。
室内防水检查
内容：检查卫生间、厨房、阳台等有防水要求的房间，查看地面防水层是否完好，地漏、排水管道是否畅通，墙面是否有渗漏现象。
方法：对卫生间、厨房等房间进行蓄水试验，将地面蓄水一定高度（一般为 20 - 30mm），观察 24 - 48小时，看楼下对应房间的天花板是否有渗漏。检查地漏和排水管道是否能正常排水，可通过倒水试验进行。
（四）室内环境检查
采光与通风检查
内容：检查房屋各个房间的采光情况，是否符合设计要求和相关标准。测量房间的采光系数（采光面积与房间地面面积之比），观察窗户的大小、位置和朝向是否有利于采光。检查房屋的通风情况，包括自然通风和机械通风（如果有通风设备），判断通风是否良好，有无通风死角。
方法：采光系数可以通过计算或使用的采光测量设备进行测量。自然通风情况可以通过观察门窗开启时室内外空气流通情况、感受空气流动速度等来判断；对于机械通风设备，检查其运行状态、通风量等是否符合要求。
保温与隔热检查
内容：检查房屋的外墙、屋面、门窗等部位的保温隔热性能。查看保温材料是否完好，保温层厚度是否符合要求，有无保温失效的情况。对于夏季隔热，检查房屋在阳光照射下室内温度的变化情况，判断隔热效果。
方法：外墙和屋面保温层厚度可以通过局部拆除装饰层（在不影响房屋质量的前提下）后使用钢尺等工具测量。保温性能可以通过热流计法、热箱法等检测方法进行检测（如果需要jingque检测）。对于隔热效果的检查，可以在室内外设置温度传感器，对比在阳光照射下室内外温度的变化。
（五）电气系统检查
线路检查
内容：检查房屋内的电气线路，包括电线的规格、型号是否符合要求，线路的敷设方式（如明敷、暗敷）是否合理，电线是否有老化、破损、短路、漏电等安全隐患。检查配电箱的位置是否合理，箱内电器元件（如断路器、漏电保护器等）是否齐全且功能正常。
方法：通过查看电气线路的标识、剥开部分电线绝缘层检查电线内部情况等方式检查电线规格和老化程度。检查线路敷设方式是否符合设计和安全要求，观察线路走向和固定情况。使用的电气检测设备（如绝缘电阻测试仪、接地电阻测试仪等）检查线路的绝缘电阻、接地电阻等参数，判断是否存在漏电等安全隐患。对于配电箱，手动操作电器元件，检查其动作是否灵敏，通过观察和测试检查其功能是否正常。
照明系统检查
内容：检查房屋内的灯具（如吊灯、壁灯、台灯等）是否能正常发光，灯具的安装是否牢固，照明亮度是否满足使用要求。检查开关和插座的位置是否合理，是否能正常控制灯具和电器设备，插座的接地是否良好。
方法：手动操作灯具的开关，检查灯具是否能正常点亮和熄灭，观察灯具的亮度和光色是否正常。检查灯具的安装牢固程度，通过摇晃灯具来判断。使用照度计测量房间内的照明亮度，与设计要求或相关标准进行比较。检查开关和插座时，手动操作开关，使用电器设备插入插座检查其通电情况，使用接地电阻测试仪检查插座的接地电阻是否符合要求。
（六）给排水系统检查
给水系统检查
内容：检查房屋的给水管道（包括入户管、室内立管、支管等）是否畅通，有无渗漏、堵塞现象。检查水、花洒等用水设备是否能正常出水，出水压力是否正常。查看水表的安装位置是否合理，读数是否准确。
方法：打开各个用水设备，观察水流畅通情况，检查管道连接处是否有渗漏。通过触摸管道感受是否有水流振动，判断是否存在堵塞。使用压力表测量出水压力，与设计要求或当地供水压力标准进行比较。检查水表的安装是否符合规范，记录水表读数，与上次读数对比判断用水量是否正常。
排水系统检查
内容：检查房屋的排水管道（包括污水管、雨水管、地漏等）是否畅通，有无堵塞、反水现象。检查排水管道的坡度是否符合要求，排水速度是否正常。查看排水管道的材质和连接方式是否符合规范。
方法：通过向排水管道内倒水或使用的管道疏通工具检查管道是否畅通。观察排水口排水时是否有反水现象，检查排水管道的坡度可以使用水平仪测量。查看排水管道的材质和连接方式是否符合设计和规范要求，检查管道连接处是否密封良好。
五、检验结果
（一）建筑外观
整体外观：房屋整体外观基本正常，未发现明显倾斜，但外立面部分区域瓷砖有脱落现象，脱落面积约为 [X] 平方米，主要集中在[具体位置]。
门窗情况：门窗开启基本灵活，关闭较严密，但部分窗户窗框有变形，影响关闭效果。门窗玻璃完好，五金配件部分有生锈现象，影响使用功能。门窗防水性能一般，在暴雨天气部分窗户周边有轻微渗漏；气密性能较差，通过压力差测试发现部分门窗存在缝隙导致漏气；保温性能未达到设计要求，热成像仪检测显示门窗周边热量散失明显。
（二）结构检查
结构体系：房屋结构形式和构件布置与设计文件基本一致。砌体结构墙体厚度符合要求，砌筑方式正确，圈梁和构造柱设置基本合理；钢筋混凝土结构柱、梁、板的截面尺寸与设计偏差在允许范围内，通过钢筋探测仪检测配筋情况基本符合设计要求；钢结构钢柱、钢梁的截面尺寸和钢材型号正确，连接方式符合设计要求，但部分焊接节点存在少量气孔。
结构构件
裂缝情况：墙体发现少量裂缝，主要是温度裂缝，长度在 [X] 毫米以内，宽度在 [X] 毫米以内，分布在房屋的[具体位置]；柱和梁未发现明显裂缝；楼板有局部细微裂缝，长度约为 [X] 毫米，宽度约为 [X] 毫米，位于[具体房间的楼板位置]。
变形情况：墙体垂直度偏差大为 [X] 毫米，柱的侧向位移大为 [X] 毫米，梁的挠度大为 [X]毫米，均小于规范允许值。
材料性能：砌体结构砖的抗压强度检测平均值为 [X] MPa，砂浆抗压强度检测平均值为 [X]MPa，粘结强度检测平均值为 [X] MPa；钢筋混凝土结构混凝土回弹法检测强度推定值为 [X]MPa，钻芯法（部分区域）检测强度平均值为 [X] MPa，碳化深度大为 [X]毫米，钢筋力学性能检测符合设计要求；钢结构钢材屈服强度、抗拉强度、伸长率和冲击韧性等指标符合设计要求，化学成分也在标准范围内。
（三）防水与排水
屋面防水：屋面防水层有局部破损，导致少量积水，排水坡度基本符合要求，排水口和天沟有部分杂物堵塞，影响排水效果。
外墙防水：外墙在部分门窗周边和外墙与屋面交接处有渗漏痕迹，外墙防水构造在局部区域有损坏，导致防水失效。
室内防水：卫生间、厨房地面防水层基本完好，蓄水试验后未发现明显渗漏，但部分地漏排水速度较慢，有堵塞隐患。
